浩荡长江崛立江“新”洲

打破“信息孤岛” 走出“千城一面”，如果江心洲可以成为南京独有的的休闲旅游岛...

在长江下游有一座冲积沙洲，四面环水，与南京主城区仅一江之隔。泥巴路、轮渡、葡萄园、农民……在南京人的印象里，这里曾经是一座种满葡萄的“江中小岛”。

70年过去了，江心洲发生了翻天覆地的变化。

09年，江心洲正式签约立项建设生态科技岛。13年后的今天，智慧之岛已然取得实质性进展。全岛百分百绿色建筑，七成建筑达到国家绿色建筑二星级标准，透水铺装路面可以像海绵一样将雨水吸入地下，循环再利用……

现在的江心洲早已不是那个寂寂无名的梅子洲，这里有人工智能产业园，有江豚观赏地、有夹江风光带，有鼋头石湿地风景区...诚然经过十多年的发展，一座凝聚活力、宜居宜业的“生态科技城低碳智慧岛”正在崛起。

（一）

江心洲城市界面

岛上约70%都是绿化，规划居住人口仅为11万人。

江心洲的规划目标是延续现有功能定位，立足拥江发展和长三角一体发展战略，依托河西新城，衔接江北新区，发展集生态环保、信息科技、文化旅游、现代都市服务、生态居住等功能为一体的“生态科技城，低碳智慧岛”。

其中，生态环保产业集聚区主要布局在汉中路过江通道沿线、纬七路以北的环岛西路沿线；信息科技产业主要布局在洲中纬七路两侧；文化旅游产业主要布局在洲头洲尾等环境资源较好的区域；现代都市型服务业主要布局在中新大道沿线交通条件较好的区域。

城市公共服务设施规划图

全岛设置3处居住社区中心，设置12个基层社区中心。社区公共服务设施将结合轨道交通站点建设。在教育设施方面，江心洲将设置高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。

中小学教育设施规划图

交通系统方面，江心洲规划了“两快六主十三次”的道路网络结构，两快是指纬七路和长江五桥，六主是指汉中西路过江通道、绿水街、利民路、青奥北路、中新大道和环岛西路。

道路系统规划图

以前江心洲让人诟病的地方，在于它的交通不是很方便，原先几个过江隧道都是比较拥堵，上下岛有点麻烦。

但随着江心洲大桥通车后，从江北研创园到江心洲约10分钟左右，江心洲有五桥下桥口，到河西南也不过5分钟车程，十分方便。

请忽略画面上三个轮的小车车

目前江南两个过江通道都可直达江心洲，1是长江隧道，对应河西应天大街，距离岛北较近；2是江心洲大桥（五桥），对应河西江山大街，距离岛南较近。

尤其是江心洲大桥，一头连着河西新城，一头直达江北新区，南京两大新兴增长极在此亲密“握手”，凌波一跨只需10分钟，通勤上不要太方便哦~

江心洲长江大桥也被称作“南京长江第五大桥”，北起江北大道五里桥互通，上跨长江主航道至江心洲，与江心洲夹江隧道相接至江山大街，大桥上跨长江主航道，全长10.3公里，双向6车道，设计时速100公里。

它就像一条直连心脏的大动脉，将江南河西优质的金融、人才和科研资源可经由大桥直通浦口三大园区，加速先进制造业、高端服务业和现代农业的产业集聚，实现资源优化配置，它的开通对南京“跨江交通”、“拥江发展”重要性不言而喻。

江心洲大桥航拍图，尽览长江浩瀚美景

这个季节在桥上随手一拍就是大片，靠近桥中心位置，可清晰眺望河西南，双子塔、南京眼、以及欢乐滨江摩天轮等地标建筑，为河西靓丽的天际线，再添一抹光彩。

如果走大桥中央，可近距离感受长江两岸大美风光，将整个江中美景尽收眼底，尤其是黄昏时分的日落，在不少微电影取景中多次看到。而江心洲大桥俨然也成为南京航拍爱好者的网红打卡地。

大桥的开通为河西、江心洲、江北新区之间资源互通提供了更多契机，加强了江南、江北之间人员密切往来。

（二）

江心洲开发模式

严格控高，最高楼削减到180米。

不同于江北和河西南未来高楼林立的趋势：江心洲核心区的建筑严格限高。新版规划提出，江心洲空间形态延续“南北低、中间高、近江低、远江高”的总体控制原则。

江心洲核心区的高层建筑高度均有不同程度调低。核心区的最高楼从此前的200米悄然“调低”到了180米。

半数以上为非开发区，纯宅地用地仅约8%。

之所以土地稀缺，才体现成片开发的必要性。

江心洲位于南京城市老城、核心新城和江北新城的几何中心，其战略地位愈加显要。

在此背景下，拆迁实施将有助于完善岛内基础设施、补足民生短板、加强与河西新区的联系，完善城市核心功能；有助于建设人工智能研发设计和应用示范区，增强城市辐射带动能力、提升南京市城市品质。＞＞＞建邺区多个重大项目进展曝光！科技岛高级中学计划今年交付

根据用途分区和建设项目安排，开发片区规划建设用地总面积400.46公顷，其中公益性用地215.50公顷，占总用地面积53.81%。各片区公益性用地比例均不低于40%。

江心洲的规划要求控制城市建设规模，保护生态基底，适当保留乡村风貌。从发展规模上看，江心洲规划总建面约740万平方米，规划常住人口约11万人，人口规模相当于一个三线城市的县城。

1.产业布局

江心洲是长江沿线各大城市中唯一位于主城范围、区位优越、环境优美的江中洲岛，全岛陆地面积15.3平方公里，环岛江堤长24.38公里。

2009年，由江苏省委省政府与新加坡贸工部共同推动，新加坡与南京共同开发建设“新加坡南京生态科技岛”，总投资将超过1000亿元，使其发展成为推动创新创业、产城融合、可持续发展的城市新样本和中新合作的新典范。

规划中优化了江心洲的产业结构与布局。打造“3+1”产业族群，形成以生态环保产业、信息科技产业、文化旅游产业为支柱，现代都市服务业为基础的产业体系。

目前，生态科技岛已引进了仁恒国际广场、英达公路医生、胜科国际水务中心、夏苏鲁院士科创中心、气象信息产业园、文化旅游产业园、科大讯飞等项目陆续投产。

胜科国际水务中心效果图

江岛水立方实景图

2.住宅开发

江心洲呈“西南东北”走向，四面环水。面积约15.2平方公里，约70%都是绿化覆盖，规划居住人口仅为11万人，青山绿水相伴、低密宜居。

岛上严控开发规模，其中一半以上为非建设区，这也就意味着岛容纳人口有限，仅有22.5%的人居建设容量，后期生活环境尤为舒适。

相比愈河西南高楼林立，岛上繁华可以再造，自然资源却不可复制。
作为一个斥千亿巨资打造的“MINI版新加坡花园城市”，江心洲以其得天独厚的景观优势和高端规划，成为了南京改善客的首选之地。

岛北，主打低密，围墙、小区、绿化、外立面，吊打河西南，目前二手房银城长岛观澜成交价逼近7万/㎡；岛南生态文旅+少量住宅，距离鱼嘴较近，江心印以南基本为生态景观保护区+文旅产业，宅地将更为稀缺。

目前到岛上新房有：奥体建设G71地块（岛南）、星叶·栖悦湾（岛南）、江苏水利G72地块（岛北）待上市；江心印、璞境、仁恒江湾世纪叠墅在售，价格已达到4.5万+/㎡。

江心印：日前已公开岛上实体会所，和建面约180㎡四房两厅三卫实景样板间。

会所下沉式庭院设计，上下共两层约2500㎡，涵盖书吧、健身区、瑜伽厅、社交区等，兼顾会客、社交、休闲、运动等多维度高端生活体验，改善客群应该非常喜欢。

2500平实景会所：

江心印11栋楼755户，2梯2户，人车分流，中央花园约1.5万方，绿化约36.8%，比一般小区都要高。

目前主力在售1、9、10、11号楼，其中1号楼为140㎡，其余三栋180㎡。

据了解，江心印与新玄武臻境，均为招商局在南京的“臻系”产品，装修包3800元/㎡，性价比非常高。我在现场还发现，江心印园地下车库和入户大堂都是交付标准，地面全部采用环氧地坪，可见标准之高。

180㎡样板间展示：大金中央空调、松下新风系统、菲斯曼或威能地暖锅炉。

厨房配备西门子油烟机、灶具、洗碗机三件套，同时安装了垃圾处理器（或同档次品牌）；还有弗兰卡水槽龙头（或同档次品牌）；摩丽根末端直饮水系统等；主卧套间带飘窗，双台盆带浴缸设计。

室内无主灯设计，餐客厅地面选用大理石砖、全屋墙布交付。让人心动的长约8.9米的南向宽景阳台，与餐厅、客厅融为一体又极具功能性。后期封闭交付。

目前多楼栋正在建设中，进展较快。

在江心印南侧还有一幅涉宅用地，限高35米，后期会打造低密度住宅。但价格上可能也会更高，预计在5万+。

再往南是仁恒斥资打造的文旅城，据说后期会建滑雪场，与河西鱼嘴之间也会有索道过江。

江心印东侧为纯新盘星叶·栖悦湾，一路之隔即金中高中部，今年九月份开学。

栖悦湾毛坯限价4.22万/平米，社区体量不大，5栋17F-26F住宅科技住宅，建面118、138、158㎡三种，全装修+升级装修包，预计均价约48000元/㎡，总价约560万-760万元。

户型已经公布，预计7月底公开售楼处。

（户型分布示意图）

江心印北侧即奥体建设G71，5栋25F住宅，纯改善社区，总房源量不到500套，户型建面140㎡起步，放风5万+/㎡。

（规划效果图）

目前工地正在建设中。

业内人认为，现在江心洲因受河西CBD辐射布局影响，将文旅空间设置在岛南，与青奥轴线以及鱼背欢乐滨江形成联系，而与下关、江北互动性更强的江心洲北部，已经成为中低密度住宅集中区，开发上也基本完成，城市职能划分上稍有失衡。

个人认为，南京目前重力发展江北核CBD、鱼嘴CBD，随着江心洲大桥的贯通，研创园与岛南及河西南联系更加紧密，只是有点可惜下关CBD，势头上可能要努力追赶了。

如果想距离河西南近，亲近自然，平时周末和三五好友逛逛南京眼，青奥森林公园，岛南是个不错的选择。相比岛北，岛南上车门槛相对低，选择性多。

岛南保留了原始的生态环境，3万㎡珍贵池衫林，1000亩葡萄园、果园、鹭岛保护地等。

3.生态旅游+出行

江心洲定位打造成“海绵城市”，不同于主城里的硬质路面，江心洲的路面采用透水材料，再配上高低错落地形，雨水可以很快的下渗到附近的蓄水湖里。

和闹市区车水马龙不同，江心洲将构建以步行者为中心，“公交+慢行”为主体（占总出行方式约90%）的生态交通体系。会适当限制私人小汽车交通，占机动车分担率15%以下。

因此，诸如环岛大堤步行道、林荫路步行道、沿河步行道和绿带步行道，随处随处可见一批跑步、健身爱好者。

新版规划蓝图上，明确进出岛通道采用道路、轨道、慢行三种模式。

除了目前的青奥公园步行桥外，江心洲还规划预留了奥体轴线步行桥、宝船遗址公园步行桥。另外空中索道也出现在了规划蓝图上，未来从河鱼嘴到岛南鱼背可做索道。

（三）

江心洲宜居属性

奔腾不息的长江，滋润着两岸土地，哺育了河西新城CBD。说真的，在南京找不到第二个地方，能如此媲美江心洲。

白天，这里是就业中心，10号线地铁出口客流如织，无数科技菁英贡献智慧和力量；晚上，这里是休闲栖居之地，万家灯火如繁星般点亮城市夜空。

江心洲，已然蝶变江“新”洲，更是南京富人流连忘返的“世外桃花源”，时至今日，能在岛上生活的人大多数“非富即贵”。

犹记得，2014年，江心洲第一个商品房，银城长岛观澜开盘价格是2.9万/㎡，而彼时河西中仁恒江湾城三期不过2.8万/㎡。

多年后，有人质疑，买江心洲的都后悔了吧？江心洲是不是凉了？

时隔今日我们发现，江心洲不但没有凉，反而在长江一翼亭亭玉立越发光芒万丈，因生态环境绝佳，亲城不离城，被誉为“长江边上的绿宝石”。

在延绵15公里的江岸线上，隔岸高楼鳞次栉比，流光溢彩，彷如一幅波澜壮阔的画卷徐徐展开。这里的一切仿佛有了生态科技岛模样，如绅士一般温文尔雅，风度翩翩。

而它的低密宜居及不可替代的自然景观，已成为扮靓河西美丽天际线的重要组成部分！

图源大疆社区

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文章来源:乐居买房