项目首推68套房源，一共吸引了186组买房人报名，成为今年9月新政后河西首个摇号盘，综合中签率约36.6%。

开盘结果：7成。

这个结果公布当天，几乎没人相信。

毕竟江心洲的盘难做是共识，一时间“数据注水”的说法四起，甚至有同行信誓旦旦地说只卖了十来套。

但一个月过去，江滩每天要退潮，实情也水落石出。克而瑞南京刚刚发布了2023年10月南京项目排行榜，中海江湾境以2.35亿的金额名列第四，完美地回应了之前的质疑。

 图源克而瑞

都说时势造英雄，但英雄往往也能造时势。

中海江湾境首开的成功，恰是这句话最好的注脚。

今年3月土拍，中海拿下江心洲G04地块时，这块地并不算抢手。到了年中，同期拿地项目陆续开盘甚至二推，江湾境依然迟迟不露面，当时的外界声音也以唱衰为主，“江心洲，还是难搞。”

但甫一亮相，江湾境的吸引力显了出来：营销中心开放到开盘摇号仅短短一周，而这一周的到访客户高达1000+组；甚至对面的仁恒业主也来组团打卡，看完后表示“家不香了，想卖掉”；很多到访客户是河西业主，据说不同的业主群里都有江湾境的样板间照片、小红书在流传，不少人都被吸引来一探究竟；更有人带着朋友来，一起认购两套……中海，让江心洲热起来了。

这近乎神奇的效果，是如何达成的？

我们还是要从江心洲这个岛说起。

江心洲是有一些矛盾在的。

一方面，追求“松弛感”的南京市民们十分爱这个岛：环岛跑道、青奥公园、池杉花海、露营地、网红灯塔与教堂……天气好的周末，永远有不少人来这里city walk或骑行，谈及感受，众人也相当一致：好想住在岛上！这才是生活！

图源中新南京生态科技岛微信官方账号

另一方面，真正入手江心洲住宅的人，比大呼“想住”的人少很多——不少开发商谈及岛上的楼盘项目，都发出类似的抱怨：不太好卖、看的多买的少、客户还是有抗性。

其实江心洲的人居价值，依然在被低估中。我们可以尝试从更高的维度来看待这片土地：

全国各大城市，拥有岛屿，岛上可建住宅，已经足够难得；

范围缩小到一线+准一线城市，岛居就更是鲜见；

难度再提高，如果这座岛还位于这个城市的主城呢？

再进一步，如果岛毗邻主城新中心，可以直接观赏城市封面，或者说，岛直接构成了城市封面的一部分呢？

我能想到可供类比的例子，是广州二沙岛，紧邻天河CBD，“小蛮腰”和珠江新城高层建筑群是风景也是背景。作为广州人居价值高地，二沙岛房龄20年以上的二手房价都始终保持在10万-20万的区间。

这种级别的岛居价值，可见一斑。并且二沙岛在珠江，而江心洲落在万里长江之中，拥有的风景在维度上不可同日而语。更不用提江心洲超70%绿化覆盖率，生态保护用地占比达55%的自然资源。

图源中新南京生态科技岛微信官方账号

所谓“出则繁华，入则宁静”，正是江心洲价值非常好的标注——松弛自适是很多人的居住理想，但如果真的住在“远离尘嚣”的边缘板块，多数人又要打退堂鼓。

江心洲则能够凭借地理优势，与河西共享商业、政务、文化、教育、医疗等重要的优质公共资源。这也成为许多河西业主选择置换到江心洲的重要原因。

拥有不错的天赋优势，而江心洲的人居价值依然长期被低估。有不少人会说：毕竟隔着江，还是远，不方便。

二十年前，很多老南京也是这么说的。

但当时隔着的不是江，是秦淮河。几十米宽的秦淮河，对面的河西怎么看都嫌远，这样的顽固想法用了十几年时间才改变——其实也不只是当年、不只是南京，放眼大多数城市，市民的普遍认知形成，都是要落后于城市发展速度的。

而江心洲与河西之间的岛城协同发展，速度其实已挂上了档：

图源中新南京生态科技岛微信官方账号

江心洲的人居价值被低估的另一个重要原因，我们认为是：过去的产品错配。

现代化进程之初规划的一批安置房，毋庸置疑，跟江心洲这片土地是错位的；而后的一些项目也并没有思考“在地性”，而是把主城常规标准化项目拿来套用，与江心洲依然不配。相较而言，岛北的一些低密产品更合适江心洲，所以保值性也更好。

而中海江湾境，成为了与江心洲适配度极高的项目。

“适配”二字，是中海江湾境首开取得佳绩最关键的原因。

江心洲是个Chill的地方，10座洲岛公园、约24KM环岛跑道；迷雾森林、粉黛乱子草、灯塔教堂，赏花、露营、跑步、骑行、摄影……的人们，让这里一年四季都是度假感十足的“网红打卡地”。

图源中新南京生态科技岛微信官方账号

而一踏入江湾境的示范区，这种Chill感也扑面而来：一侧没有实体围墙的“无界”社区、高低错落的植物，度假酒店风格的户外桌椅、拥有多种特色仙人掌的南法风情热带岩园；还有中海人文感极强的服务：一杯温暖的无声咖啡、友好的宠物推车……

参观完示范区及样板间，更是感叹，中海江湾境与江心洲的适配，体现在方方面面：

1、木纹铝板外立面，深度融入江岛大环境：

效果图

江湾境的立面，采用木纹铝板搭配大面积通透玻璃窗，木纹铝板外形拥有自然木质特有的肌理和温润感，提升项目档次感的同时呼应江岛的自然属性。

2、室内大地色美学，更岛居，更自然：

“美拉德”色系在今秋大火，这类偏自然的色彩更让人感觉踏实、温暖、治愈。中海江湾境的室内整体空间营造也遵循同样的理念，使用了取材于自然的大地色系，哑光材质、低饱和度，创造了统一的空间语言。

当下，很多改善住宅都会使用更显奢豪的酒店风设计来迎合市场，中海江湾境做出这样质朴的设计，一方面是贴合江岛和整体项目的气质；另一方面，也能看到中海敢于引领审美的魄力。

 样板间实景图

中海江湾境的尺度感极强，空间采用LDKB一体化设计，打造约5.1米面宽方厅+8.1m双阳台+餐厅空间。约3.15m的层高搭配极简悬浮吊顶、无主灯设计；背景墙、地砖通铺至阳台，使得视觉上十分开阔。

 样板间实景图

项目使用空气源热泵，采用分户式系统。通过8大维度营造冬暖夏凉、四季湿度相对恒定、空气健康的居住环境。

 样板间实景图

此外，在两梯两户私密候梯基础上，江湾境打造了全明候梯厅。超大玻璃的立面使公区更开阔，可纵览园景、江岛风光；也可以根据业主需求摆放骑行车、户外用品、打造小花园等。

 样板间实景图

3、定制园林，“无界”社区：

此次中海江湾境的园林，使用了翊象景观设计单位，这也是翊象和南京地产的首次合作。翊象尽可能地将江心洲里面原生态的场景，分区地融入项目的用地里。

在B地块东侧的临水区，以水景以及绿化作为小区的自然区隔。中海还升级了红线外、河道内外的景观，大量种植高低错落的植物。迷迭香、芙蓉菊、绣球、松果菊等植物不仅视觉上十分美丽，芳香气息也有疗愈功效。

 效果图

 示范区实景图

贴合江心洲“新加坡生态科技岛”的特性，江湾境的热带岛屿感十分还原：这里的“热带岩园”用少见的油橄榄树，龙舌兰、量天尺等特色仙人掌，搭配了江岛标志性的粉黛乱子草。

 示范区实景图

未来社区景观中还会有以果树采摘为主题的大地成长教室&大地游戏区、滨河会所以及绿野草场……可以想象，未来在这里生活，chill感拉满！

示范区实景图

中海江湾境规划13栋住宅，容积率低至2.26，是目前岛上在售项目最低的，项目主力户型为155-199㎡，从户型定位上就保证了圈层的纯粹性。

鸟瞰图

江湾境已经加推的楼栋B2，也是B地块最后一栋155㎡河景景观楼栋，全部打造155㎡4房2厅2卫王牌户型。作为滨水楼座，开窗所见美景，下楼便是生态，更完美享受度假生活。