10多年前的江心洲沙盘

今天土拍结束了。

17块地，16块底价成交，1块摇号，摇号的是河西南G53。

这里我再说一遍土拍逻辑。

很多人把开发商当成一个自然人来看待，觉得它一定会做最有利于自己的事情，这是不准确的。

一旦一个公司做大了，就不好管理了，每个人，每个部门，每个分公司都会有自己的小九九，各怀鬼胎。

放在土拍这件事上，参与土拍的并不是开发商集团总部，而是各个城市公司，这些城市公司的员工要存活，领导要升职，公司要运转，所以它们必须要拿地，否则迎来的一定是公司裁员甚至解散。

目前市场大家都知道，一个个血淋淋的例子告诉城市公司们，如果你乱拿地，一定会亏本，再后面一定是追责和下岗，所以开发商不敢拿地。但不拿地是不行的，因为你不拿地了，就可以回家种红薯了。

不拿地一定种红薯，拿地可能种红薯，所以城市公司必须拿地，但又不能拿那种铁定亏的地，所有的目光便转向了河西南，这个地价4.3万，允许你卖7万，且尚有一丢丢客户的地方，因为这是城市公司保住饭碗的唯一选择。

说白了，城市公司为了个人利益，是必须要拿地的，哪怕让总部亏损，毕竟亏也不是亏自己钱，但饭碗是自己的。

所以当我们看见河西南土拍依然需要摇号的时候，并不代表开盘也要摇号，而只代表开发商们的别无选择。

事实上，我记得半年前，G53上面的G03有20多家开发商报名，价格也是瞬间触顶，而今天报名企业从20变成了10，价格也是如老汉推车般磕磕碰碰的才到了顶，已经能说明问题。

至于最终卖多少钱，是不是如市场预测般卖6.8万，180-240平，尚无定论，只能后面再看了，但你要真卖8万，今天就可以去种红薯了。

以上不是我想说的，我想说的其实是另一块地，江心洲G54。

这块地在岛南，一众18-30层大高楼之间，而它的容积率只有1.5，限高35米。

这意味着，这块地将会从以前的30层大高楼变成6-8层洋房，而如果开发商愿意的话，甚至可以做叠墅类产品。

没错，岛南从18-30层，一下子变成了洋房，房价却几乎没有变化。

为什么会这样呢？

因为房子不好卖了，当江心洲一块又一块土地被底价托底的时候，我们明白，至少在今天，市场并没有为这个房价和地价买单，也就是说它偏高了。

那么偏高了怎么办呢？能降房价吗？

不能，因为这非常不利于“楼市的健康发展”。

那么能降地价吗？

也不能，因为这会带来不好的预期，也不利于楼市健康发展。

那怎么办？

别忘了，在稳定房价和地价的基础上，我们还有个办法，就是降密度，降容积率，从30层降为24层，从24层降为18层，从18层降为11层，从11层降为6层，这样既能保住房价，也能更好的去化，还能给人民提供更舒适的居住环境，一举多得。

我们看河西，早已是这样了，限高早已从之前的100米，变成了80米，以及鱼嘴的60米，马上河西公园又要上洋房，而容积率也从最高的2.8降到了2.4，以及后面洋房的1.5。

江心洲，这块本就应该是低密度的土地，降密度是必然之路，也就是说，后面江心洲的洋房会越来越多，价格却不会有太多变化，那么隔壁的大高楼，尤其是还没卖完的大高楼们就异常的尴尬了。。。

然而即便这样，即便是一个非常受市场欢迎的低密度产品，最终也还是被托底了，这不是个好消息，说明市场认可度还是一般。

但这也是个好消息

一来这意味着后面江心洲更不可能会有高楼，未来的密度只会更低，更有利于江心洲的健康发展；

二来既然托底，就必会找个专业开发商合作代建，万一是绿城、仁恒呢？？？

总之呢，江心洲的土拍，预示着今后密度会越来越低，这对高层业主和开发商是个坏消息，而对低层业主与还没买房的是个好消息，因为后面环境会更好了。

但无论如何，江心洲的高密度产品，尤其是超过11层的房子，请尽量避开吧，江心洲最终还是会回到洋房、别墅的世界。

同样，对于其他版块，甚至其他城市来说，我们也要知道，随着供求关系的逐步改变，哪怕房价不变，新房的密度也会越来越低，这将会对房价格局产生巨大影响。

事实上，早在2021年的时候，国家就发文，禁止县城盖18层以上的房子，且需以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，就是为了未雨绸缪，防范风险。

说完了。