196-252㎡！江心洲这回要搞大的了？
196-252㎡！没错，这回江心洲洋房，要玩大的了！
这幅地块就是江心洲岛中G70地块，拥有和南京顶豪天琴华樟一样的土地番号，看来这次也想高调一把。项目由中北（南京公用）、中堃（kun）和1912联合打造。
如果你对这个项目还有点陌生，我们先来回顾一下：2023年11月25日，江心洲岛中G70地块被中北置业以30518元/㎡的楼面地价拿下，容积率只有1.5，地块位于仁恒绿洲新岛东南侧，江岛华庭南侧（相隔一个待拍地块），位置成熟方便。
这幅地块中北刚拿下的时候，市场传言是和金基合作，但最终呢，除了同样入资的南京本地文旅知名品牌1912，中堃（kun）这家公司大家肯定不熟悉，因为这是一家由曾经在金基很多年的核心人物之一的徐波涛创立的新公司，那江心洲G70这个产品一定是开山之作，GOA大象、顺景园林、名谷设计三大“御用”团队也确定悉数登场。最终呈现效果怎么样，可以期待一下。前两天，家住仁恒绿洲新岛二期高层的老同学问我，楼下前方正在施工的是什么项目，会不会挡到他家的看江视野。从他发的照片来看啊，这就是我们今天说的G70项目，根据目前得到的信息，总高只有8层楼，为全洋房的设计，看来视线遮挡是不用担心了。
这幅地块的容积率是1.5，大概什么概念呢？位于江心洲岛北的保利紫荆公馆，容积率就是1.5，当时小区做的是一部分7层，一部分11层的高低配，而这次G70全部做8层，通过合理的排布确实也是能实现的。有人问我，8层洋房，196-252㎡！G70项目这次的定位怎么看呢？虽然在当下市场上，面积偏大的产品是一步险棋，但即便是险棋，可能也得走。1、别看江心洲好像没有河西中、河西南关注度高，但江心洲板块的天花板很高。比如在十年前中新生态科技岛刚成立的时候，江心洲的银城、保利等别墅类产品，就卖到了上千万左右一套，那时候河西最贵的大平层，像华润悦府、江湾城三期，一般也就500-600w一套。前两年，像岛北夹江边242-385㎡的荣盛江天瓴筑，1200-2000w+的房子也销售一空，在那个年代也能算得上顶豪的价格段了。而岛南仁恒江湾世纪叠墅，每次开盘都抢购一空，套均总价也要2000w左右。所以在江心洲这种刚需属性弱、改善属性强的板块，房子不怕做得大，就怕做得不够好。
江心洲早期除了别墅，洋房产品在90-140㎡为主，还有少数退台洋房稍大。而近两年，江心洲有开发了不少高层住宅，面积段偏改善，140-200㎡都有分布。而荣盛江天瓴筑242-385㎡的洋房面积又特别大，一般家庭够不上。所以全岛160-240㎡这个区间的洋房供应量是非常少的，特别是在岛中和岛北，只有江岛华庭一个小区符合条件，在售房源非常少，价格也高。金基瞻月府凭借出色的产品，在城东石杨路区域，卖出了很高的价格，并且销售成绩非常不错，也验证了好产品叠加有特色的地段，估值可以打破常规。中堃出道，肯定也想做出证明自己的产品，而江心洲的天花板本来就高，这两年因为之前的限价因素和地块因素，缺乏与河西中、河西南顶豪一战的豪宅新产品，在接下来的一两年，江心洲一定会利用低密度优势，重走豪宅路线，很多想上岛的客户，不差钱，就差更惊艳的产品。面对现在的南京市场，新盘的操盘难度确实不小，墨守常规没有出路，而调子起太高，曲高和寡也会骑虎难下。不得不走的险棋，能不能成为“妙手”，带给市场没看过的，在差异化的夹缝中求生，与板块互相成就，很考验人，也考验能不能打动买房人。
